Le vieillissement de la population française est un fait structurel inévitable qui pose son lot d’incertitudes sur de nombreux secteurs de l’économie et notamment l’immobilier à des fins de logement. En effet, en 2012, on comptait déjà 8 % de la population française âgée de plus de 75 ans, avec des projections de 13,6 % de la population pour 2040 en raison notamment de l’augmentation de l’espérance de vie.
Cela dit, ces analyses prospectives crédibles offrent une certaine certitude : il y aura de plus en plus de personnes en état de dépendance en France au fil du temps. Cette augmentation de la demande peut alors être une réelle opportunité de réaliser un investissement immobilier rentable hors du commun : investir dans une chambre de retraite.
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Qu’entend-on par maison de retraite ? Comment investir dans une chambre de retraite ? Quelle rentabilité pour quels avantages fiscaux ?
Nous allons voir si investir dans une maison de retraite est vraiment « l’or gris » de demain. Notre analyse portera principalement sur l’achat d’une chambre dans un HEPAD.
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Maisons de retraite, maisons de retraite, résidences pour personnes âgées, quelles sont les différences ?
Avant d’envisager d’investir dans une maison de retraite, il convient de comprendre les caractéristiques des différentes institutions pour personnes âgées.
La notion de maison de retraite est un terme générique englobant une variété d’établissements allant des maisons de retraite aux résidences pour personnes âgées en passant par l’USLD (unité de soins de longue durée).
Chaque catégorie d’établissement répond à un besoin spécifique selon le degré de dépendance des locataires.
La notion de résidence pour personnes âgées ou de résidence avec services
Les résidences pour personnes âgées ou les résidences avec services sont destinées aux personnes âgées autonomes qui peuvent effectuer elles-mêmes leurs tâches quotidiennes et qui n’ont pas besoin d’un soutien médical spécifique. L’objectif est de créer un lieu convivial où les seniors peuvent facilement se rencontrer et partager un certain nombre d’activités (ateliers, sorties diverses…).
Dans ce sens, la résidence pour personnes âgées offre un certain nombre de services optionnels aux résidents.
La notion d’EHPAD et d’USLD
L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes dépendantes) et l’USLD (unité de soins de longue durée) sont des maisons de retraite destinées à un public en état de dépendance, c’est-à-dire des personnes qui ne peuvent plus subvenir de façon autonome à tout ou partie de leurs besoins primaires.
La différence entre ces deux catégories d’institutions réside dans le degré d’autonomie du public cible : l’USLD s’adresse aux personnes très dépendantes dont l’état nécessite une surveillance médicale constante , tandis que l’EPHAD s’adresse aux personnes de plus de 60 ans présentant une perte physique ou une autonomie mentale qui ne peut être maintenue à domicile.
L’EHPAD implique donc moins de soins intensifs que l’USLD.
Néanmoins, de nombreux services personnels doivent être proposés aux résidents d’un EHPAD :
- aide à la vie quotidienne fournis par du personnel qualifié (se lever, se coucher, se laver, manger…)
- soins médicaux personnalisés ;
- service traiteur ;
- service d’animation ;
- blanchisserie…
;
Ces services ne sont pas pris en charge par les propriétaires des chambres des maisons de retraite, mais par l’exploitant de l’établissement, et facturés aux résidents. Il est donc nécessaire de bien distinguer la location de la chambre de tous les services inhérents à ce type d’établissement.
En quoi consiste un investissement dans une maison de retraite de type Ehpad ?
Lorsque vous investissez dans un EHPAD, vous n’investissez pas dans la construction de l’établissement en tant que tel (sauf si vous le souhaitez bien entendu), mais plutôt dans une chambre ou un hébergement au sein de l’établissement.
Cette acquisition immobilière est donc particulière puisque vous serez lié contractuellement avec l’exploitant de la maison de retraite par le biais d’un bail commercial au lieu d’être directement lié au locataire. Néanmoins, il sera nécessaire de prévoir le budget approprié pour acquérir la chambre.
Un bail commercial signé avec l’opérateur de l’EHPAD
Le propriétaire de la chambre sera lié à l’exploitant par un bail commercial. Les règles du bail commercial sont très favorables au locataire dans la mesure où la rupture du contrat et son non-renouvellement entraînent le versement d’une indemnité d’expulsion substantielle aux frais du bailleur (le propriétaire).
Pour un investissement dans une salle EHPAD, l’investisseur loue la chambre au moyen d’un bail commercial à l’opérateur de l’EHPAD. Ce dernier attribue les chambres à sa convenance aux locataires en facturant une batterie de services supplémentaires nécessaires compte tenu de l’état de santé des résidents, afin que la mise à disposition d’une chambre soit assimilée à un service auxiliaire.
Par conséquent, le bail commercial conclu offre à l’investisseur une certaine sécurité sur les revenus perçus tout en économisant sur la location gestion de la salle. Point de rentabilité non négligeable, nous y reviendrons…
Le budget pour planifier l’achat d’une chambre dans un EHPAD
Le budget pour investir dans une maison de retraite est relativement modeste par rapport à un investissement locatif traditionnel. Il en coûte entre 100 000 euros pour une chambre individuelle et 300 000 euros pour un appartement plus spacieux.
Dans tous les cas, la configuration des chambres et leurs caractéristiques dépendront des choix du promoteur immobilier. À l’exception de l’achat d’une chambre dans une maison de retraite sur le marché secondaire, la plupart des investissements dans l’EHPAD sont réalisés sur plan ou sur plan (vente en état d’achèvement futur).
Bien entendu, les prix peuvent varier en raison notamment du lieu de construction de l’EHPAD et de la valeur foncière du terrain. Cela dit, la plupart des maisons de retraite sont construites dans des zones périurbaines en raison de la forte concentration de personnes âgées.
Réflexions préliminaires à réaliser avant d’investir dans une maison de retraite
Avant de se lancer dans un investissement dans une maison de retraite, il convient de vérifier un certain nombre de points importants pour assurer la viabilité de l’investissement et sa durabilité à long terme. Le risque ne se situe pas tant au niveau de l’offre locative puisque le bail est conclu avec l’exploitant, qu’au niveau de ce dernier. En effet, en cas de faillite de l’EHPAD, l’investissement réalisé perdrait la quasi-totalité de sa valeur.
L’emplacement stratégique de l’EHPAD
Comme pour l’achat d’un bien immobilier classique, la localisation de l’EHPAD est avant tout fonction de la viabilité de l’investissement et de sa rentabilité. Toutes les zones géographiques ne sont pas les mêmes pour un investissement dans une maison de retraite et parfois, le choix de l’emplacement suit la logique inverse de celle adoptée pour un investissement locatif traditionnel.
L’idée générale est de faire une analyse prospective de la démographie de chaque département afin de prendre en compte les la demande future de maisons de retraite. À ces fins, il est intéressant de consulter le schéma gérontologique sur les sites Web des conseils généraux. Il est également possible d’utiliser d’autres sources de données telles que Data Govt ou l’INSEE. L’objectif est de disposer de l’analyse la plus détaillée possible pour prévoir avec une quasi-certitude l’état de la demande au cours des 20 prochaines années.
Quant à l’offre, il faudra être vigilant également vis-à-vis des autres établissements déjà présents dans la zone d’attraction concernée en analysant notamment leur taux d’occupation, leur capacité, leur réputation et leur public cible…
Vérification de la qualité et de la fiabilité du promoteur et de l’opérateur
Si l’investissement dans une maison de retraite concerne des logements neufs, il sera nécessaire de s’assurer que le promoteur possède les qualités professionnelles nécessaires en consultant notamment l’annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers.
De même, la personne de l’opérateur de l’EHPAD est tout aussi important car cela dépendra de la pérennité de votre investissement, notamment pour préserver les avantages fiscaux du système Censi-Bouvard qui fait l’objet d’un engagement sur une période de 9 ans.
Les clauses du contrat de bail commercial signé avec l’opérateur de l’EHPAD
Le contrat de bail commercial est la pierre angulaire de l’investissement dans les maisons de retraite puisque c’est à partir de ce contrat que l’investisseur pourra tirer les rendements attendus et amortir son investissement.
Si le contrat de location présente des dommages importants entraînant des pertes, c’est la plus-value à la revente de la chambre de retraite qui sera touchée (puisque le nouveau propriétaire remplacera l’ancien propriétaire dans le contrat de location).
Il est donc nécessaire de faire preuve d’une grande vigilance en ce qui concerne les clauses relatives à la répartition des charges entre le bailleur et l’exploitant, afin d’éviter d’impacter la rentabilité avec travaux imprévus.
Il sera également nécessaire d’ajouter une clause excluant toute possibilité pour l’exploitant de donner congé au bail à la fin de chaque période triennale afin d’éviter une renégociation des clauses au détriment du bailleur. En termes de durée, il vaut mieux opter pour un bail de 12 ans. Au-delà de cela, il sera nécessaire d’établir le bail devant un notaire pour l’enregistrement auprès du service de publicité foncière entraînant des frais.
Quels sont les rendements attendus pour un investissement dans une maison de retraite ?
Investir dans une maison de retraite peut être rentable avec un rendement hors avantages fiscaux compris entre 3,5 % et 6 %. Bien entendu, tous les investissements dans les maisons de retraite ne sont pas égaux. La rentabilité dépendra principalement de la qualité de l’établissement et du contrat de location signé avec l’exploitant.
En outre, les rendements d’un tel investissement sont stables en raison de la durée des baux conclus avec l’opérateur de l’EHPAD (nous parlons d’investissement de rente). En effet, contrairement à un investissement locatif classique, il n’y a aucun risque de vacances locatives (les loyers étant payés par l’opérateur). En revanche, il sera nécessaire d’assurer le bon fonctionnement de l’établissement afin d’éviter le risque de faillite de l’exploitant.
D’un point de vue strictement financier, investir dans une maison de retraite est un excellent complément à un investissement locatif classique en raison notamment de la décorrélation partielle de ces deux actifs. En effet, une augmentation de la perte d’autonomie de la population française pourrait entraîner une baisse de la demande locative à des fins de logement, alors qu’elle augmenterait la rentabilité des maisons de retraite médicalisées et la demande de logements en maison d’habitation. Investir dans des maisons de retraite permet donc dans une certaine mesure de diversifier son portefeuille immobilier en se couvrant des impacts du vieillissement de la population sur le marché immobilier. Toutefois, la liquidité lors de la vente de maisons à la retraite les maisons peuvent poser certaines difficultés bien qu’il existe un marché secondaire porté notamment par des conseillers en investissement financier et en gestion de patrimoine.
Quels sont les avantages fiscaux pour investir dans une maison de retraite ?
Investir dans des maisons de retraite permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, notamment en raison du statut LMNP (location meublée non professionnelle) à condition bien entendu que le logement soit meublé (ce qui est presque systématiquement le cas).
Au moment de l’achat, l’investissement dans l’EHPAD dans le cadre du régime LMNP permet de récupérer la TVA payée sur les neuf logements acquis.
En ce qui concerne les revenus locatifs , ceux-ci sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) de sorte qu’il est possible de déduire l’impôt de ces revenus notamment :
- les indemnités pour amortissement du logement ;
- les dépenses inhérentes au fonctionnement du logement…
Dans De plus, il est également possible de bénéficier du système Censi-Bouvard permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du coût du logement, retenue dans la limite de 300 000€ . Le propriétaire devra alors s’engager pour une période de location de 9 ans (d’où la nécessité de conclure un bail commercial pour au moins cette période) (CGI, art. 199 sexvicies). La réduction d’impôt sera ensuite étalée sur 9 ans.
Il convient toutefois de noter que le plafonnement des échappatoires fiscales (10 000 euros) s’applique au régime Censi-Bouvard.
En conclusion, entre les avantages fiscaux et les produits de rente à haut rendement, investir dans une maison de retraite peut être un investissement lucratif et stable. Cela dit, les risques inhérents à la personne de l’exploitant doivent être pris en compte tant dans son risque de faillite que dans sa position de force dans la renégociation du contrat de location. Ce type d’investissement nécessite donc de s’entourer de professionnels afin de sécuriser légalement l’opération.
